Registro de grandes tenedores. Nuevo Decreto de la Generalitat de Catalunya en materia de vivienda : Implicaciones para Inversores Inmobiliarios y Propietarios Extranjeros
El pasado 25 de febrero de 2025, el Govern de la Generalitat de Catalunya aprobó el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Este nuevo marco legal tiene como objetivo principal regular el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respecta a los grandes tenedores de viviendas, y abordar la problemática de los pisos vacíos en zonas tensionadas. Para los inversores extranjeros y residentes internacionales interesados en el mercado inmobiliario catalán, es crucial comprender las implicaciones de este decreto y cómo puede afectar sus operaciones y decisiones de inversión.
Registro de Grandes Tenedores de Vivienda
Una de las medidas más destacadas del decreto es la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda. Este registro obliga a todos los propietarios que posean cinco o más inmuebles en zonas declaradas como tensionadas a inscribirse y proporcionar información detallada sobre sus propiedades. La finalidad de este registro es identificar y cuantificar los pisos vacíos y regular los precios de alquiler. La no inscripción en este registro puede conllevar sanciones significativas.
¿Qué se entiende por Gran Tenedor?
En Cataluña, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que posee cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). El concepto de "gran tenedor" también se aplica a aquellos propietarios cuyos inmuebles se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado. Este término hace referencia a los municipios declarados como tal en el contexto de la Ley 12/2023, en vigor desde mayo de 2023.
La Ley establece que para computar los inmuebles de un gran tenedor, se deben incluir todos los derechos reales que conlleven la facultad de uso y disfrute, o de administración ordinaria sobre los mismos, como el usufructo. Además, se debe considerar la propiedad registrada en el Registro de la Propiedad, aunque el inmueble esté dividido físicamente en varios departamentos, siempre que sean susceptibles de uso residencial.
En cuanto a la zona geográfica de los inmuebles se tendrán en cuenta todos los ubicados en el territorio nacional del Estado, dado la que Ley tiene un ámbito de implantación geográfico estatal. , no obstante, cuando com en este caso, deba hacerse el cómputo con la referencia que resulte de la declaración de entorno de mercado tensionado (“cinco o más inmuebles urbanos”) se computarán solo aquellos que estén ubicados en dicho ámbito.
Ampliación del derecho de Tanteo y Retracto de la Generalitat
El decreto refuerza los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat.
Estos derechos permiten a la administración adquirir, con prioridad, viviendas que se encuentren en procesos de venta, especialmente aquellas provenientes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. El objetivo es aumentar el parque público de viviendas y ofrecer soluciones habitacionales a sectores vulnerables de la población.
Con el nuevo decreto se va a extender el derecho de tanteo y retracto a las transmisiones de cualquier vivienda situada en zona declarada mercado residencial tensionada que sea poroiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrita en el Registro de Grandes tenedores. Este derecho no solo va a afectar a la primera transmision sino a todas las posteriores mientras se encuentre en vigor el Decreto.
Además se establece que mientras no se desarrolle el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, deberán acreditar mediante certificación registral el número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa y .esa certificación debe constar en la escritura de compraventa.
El derecho de tanteo quiere decir que cuando un gran tenedor persona Jurídica va a realizar cualquier venta de una vivienda de su propiedad, antes de hacerlo, debe notificar a la Generalitat , indicándole el precio y las condiciones de la venta.
Si la Generalitat decide ejercer su derecho, podrá comprar la vivienda por mismo precio y en las mismas condiciones acordadas entre el vendedor y el comprador.
Si el gran tenedor personas jurídica realiza la venta sin la notificación previa a la administración, la Generalitat puede ejercer el derecho de retracto, adquiriendo la propiedad incluso después de que la venta haya sido formalizada.
La unica excepción al ejercicio del derecho de tanteo y retracto de la Generalitat será en el caso de que la venta se refiera a viviendas de nueva construcción cuando el comprador sea una persona física y la destine a su vivienda habitua
Obtención de Licencias de Obras de vivienda en tiempo record
Con el fin de agilizar la construcción y rehabilitación de viviendas, el decreto introduce un procedimiento acelerado para la obtención de licencias de obras, lo que se denomina Licencia básica en proyectos de vivienda protegida.
La obtención de una licencia básica permite comenzar las obras bajo la responsabilidad del promotor, la constructora y los técnicos que dirijan el proyecto, mientras se obtienen los permisos urbanísticos completos.
El plazo para resolver esta licencia básica es de solo un mes, debiendo resolverse el expediente de licencia en el mes posterior desde la obtención de esa licencia básica . Este trámite urgente va a representar una gran oportunidad para acelerar el desarrollo de proyectos inmobiliarios enfocados en ofrecer vivienda asequible.
Endurecimiento de las sanciones por incumplimiento. Régimen Sancionador
El nuevo marco legal establece un régimen sancionador riguroso para garantizar el cumplimiento de las normativas. Las infracciones muy graves, como alquilar por encima del 30% del índice de precios de referencia o no inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores, pueden ser sancionadas con multas de hasta 900.000 euros.
Esta medida subraya la determinación de la Generalitat para regular el mercado y proteger a los inquilinos.
Implicaciones para Inversores Extranjeros
Para los inversores internacionales interesados en el mercado inmobiliario catalán, este decreto presenta tanto desafíos como oportunidades:
Cumplimiento Normativo: Es esencial asegurarse de cumplir con las nuevas obligaciones, como la inscripción en el Registro de Grandes Tenedores si se posee el número requerido de propiedades en zonas tensionadas.
Oportunidades de Inversión: La agilización en la obtención de licencias de obras para viviendas protegidas puede ser una ventaja competitiva para desarrollar proyectos destinados al alquiler asequible.
Evaluación de Riesgos: Dada la posibilidad de sanciones elevadas, es crucial realizar una evaluación exhaustiva de riesgos y beneficios antes de invertir, especialmente en zonas declaradas como tensionadas.
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