Modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Cataluña: Cómo afecta a los inversores extranjeros el nuevo Decreto 5/2025
El mercado inmobiliario de Barcelona ha sido, durante la última década, uno de los destinos más atractivos para la inversión extranjera en Europa. Su ubicación estratégica, la alta demanda de vivienda y el atractivo turístico han convertido a esta ciudad en un punto neurálgico para la adquisición de bienes inmuebles con fines residenciales y de alquiler.
Sin embargo, el gobierno catalán, en su intento de frenar la especulación , ha decidido elevar los impuestos que gravan la compraventa de propiedades, especialmente aquellas de alto valor y las transacciones realizadas por grandes tenedores.
El Decreto Ley 5/2025 de 25 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas aprobado por la Generalitat de Cataluña el pasado 25 de marzo de 2025 y con entrada en vigor prevista para el 27 de junio de 2025, introduce una serie de cambios fiscales que afectan de manera directa a los inversiones inmobiliarias.
Este nuevo marco normativo, que modifica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) , está diseñado para generar una mayor progresividad en la tributación de las operaciones de compraventa de inmuebles, penalizando en particular a los grandes tenedores y a las adquisiciones de viviendas de alto valor.
Para cualquier inversor extranjero, comprender estas modificaciones es clave para evaluar la rentabilidad de su inversión y evitar imprevistos fiscales.
Para analizar con detalle el impacto del Decreto Ley 5/2025 en los inversores extranjeros, es fundamental desglosar sus principales disposiciones y cómo estas afectan a los distintos perfiles de inversores.
En particular, se han introducido cambios en la escala de gravamen del ITP, el tratamiento fiscal de los grandes tenedores y las transacciones de edificios enteros, así como en la fiscalidad aplicable a las adquisiciones realizadas por determinados colectivos.
Nuevos Tipos de Gravamen del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para la Compra de Inmuebles en Cataluña
Hasta la entrada en vigor de este nuevo Decreto, el tipo general de gravamen para la compra de inmuebles o constitucionalizan de derechos reales en Cataluña se mantenía en un 10%, sin distinción de tramos de valor del inmueble.
No obstante, la reforma introduce una escala progresiva que penaliza la adquisición de viviendas de mayor valor, lo cual impacta de manera especial a los inversores extranjeros interesados en propiedades de gama alta o de lujo.
Según el nuevo marco normativo, los nuevos tipos de gravamen del ITP queda establecida de la siguiente manera:
Para inmuebles con un valor de hasta 600.000 euros, se mantiene el tipo impositivo del 10%.
Para inmuebles cuyo valor se sitúa entre 600.000 y 900.000 euros, el tipo se eleva al 11%.
Para inmuebles cuyo valor oscila entre 900.000 y 1.500.000 euros, el gravamen aumenta al 12%.
Para inmuebles cuyo valor supera los 1.500.000 euros, se establece un tipo del 13%.
Esta modificación supone un aumento significativo en la carga fiscal para aquellas adquisiciones que superan los 900.000 euros, un umbral que en ciudades como Barcelona es frecuente en barrios como el Eixample, Sarrià-Sant Gervasi o Pedralbes, donde la mayoría de los inversores extranjeros suelen buscar propiedades.
En la práctica, esta medida encarece la compra de propiedades de lujo y puede afectar la rentabilidad a largo plazo de las inversiones en este segmento del mercado.
No obstante , la transmisión de viviendas con protección oficial, así como la constitución y la cesión de derechos reales que recaigan sobre ellas, salvo los derechos reales de garantía, tributa al tipo del 7%.
Gravamen del 20% para Grandes Tenedores y Adquisición de Edificios Enteros
Una de las medidas más controvertidas del Decreto Ley 5/2025 es la introducción de un tipo impositivo del 20% en el ITP para ciertos casos específicos que afectan a grandes tenedores e inversores con estrategias de adquisición de edificios completos. Este gravamen es aplicable a:
Cualquier adquisición de vivienda realizada por un "gran tenedor". A los efectos de la aplicación del impuesto, tendrá la consideración de vivienda tanto la vivienda como un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento que hayan sido adquiridos simultáneamente en unidad de acto o estén situados en el mismo edificio o complejo urbanístico, y siempre que, en ambos casos, en el momento de la adquisición se encuentren a disposición del transmitente, sin haber sido cedidos a terceras personas.
Se considera gran tenedor la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También tiene esta consideración la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña. En el cómputo no se incluyen ni los garajes ni los trasteros.
La compra de edificios enteros, ya sea con o sin división horizontal.
No obstante, quedarán excluidas de este tipo de gravamen las transmisiones de edificios las que concurran conjuntamente las circunstancias siguientes :
que el adquirente sea una persona física
que el edificio tenga un máximo de 4 vivienda,
que todas las viviendas mencionadas tengan que constituir la vivienda habitual de la persona adquirente y de familiares de esta hasta el 2º grado de parentesco.
A tal efecto, para considerar que las viviendas constituyen la vivienda habitual del contribuyente y familiares, respectivamente, hace falta que entren a residir allí de manera efectiva y permanente en el plazo de doce meses, a contar a partir de la fecha de la transmisión, y que residan en ella durante un periodo continuado de tres años.
Se entiende que la vivienda tuvo también este carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido el plazo de tres años, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, constitución de pareja estable, extinción de pareja estable, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras de análogas.
No obstante, lo anteriormente expuesto, el decreto establece además otras serie de excepciones en la adquisición de inmuebles que son las siguientes :
Cuando el adquirente sea un promotor social o una entidad privada sin ánimo de lucro que provea de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
Las adquisiciones de inmuebles destinadas a la sede social o centro de trabajo del gran tenedor.
Este aumento del tipo de gravamen supone un golpe directo a los fondos de inversión, sociedades patrimoniales y grandes inversores internacionales que buscan expandir su cartera en el mercado inmobiliario barcelonés.
En particular, aquellas operaciones destinadas a la compra de bloques de pisos para su posterior alquiler podrían volverse significativamente menos rentables, lo que podría disuadir nuevas inversiones y afectar a la dinámica del mercado de alquiler residencial.
Consecuencias del Decreto Ley 5/2025 para los Inversores Extranjeros en Barcelona
El nuevo marco fiscal derivado del Decreto Ley 5/2025 transforma el panorama inmobiliario en Cataluña, aumentando los costes de adquisición para aquellos inversores interesados en propiedades de alto valor y afectando directamente a los grandes tenedores y fondos de inversión. Para los inversores extranjeros, estas modificaciones suponen un factor determinante en la planificación de nuevas inversiones, ya que la tributación progresiva y el gravamen del 20% para ciertos casos pueden reducir de manera significativa la rentabilidad esperada.
En este contexto, resulta imprescindible contar con asesoramiento fiscal y legal especializado para evaluar las implicaciones concretas del decreto en cada inversión particular.
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